كثيرا ما يتطلب التمييز في إطار تأسيس الجمعيات السكنية او المسماة كثيرا بالوداديات وضع الفرق بين ما يسمح به القانون في إطار تأسيس الجمعية والخاضعة لقانون الهريات العامة والتعظيلات المدخلة فيه مند إقراره سنة 1958 وبين مايتم تأسيسه كوحدات سكنية على شكل شركة عقارية ، ولو أطلق عليها في كلا الحالتين مصطلح ودادية سكنية.
وتتكون غاليا الوداديات السكنية من مجموعة من أشخاص يريدون الحصول على سكن لحسابهم وتحت تظبيرهم ومراقبتهم وتتبعهم ، فيجتمعون على شكل جمعية مؤسسة بصفة قانونية حسب ظهير 15 نوفمبر 1958 المؤطر للحق في تأسيس الجمعيات ، ولا يمكن في هذه الحالة الاستفادة من اقتناء العقارات إلا بالنسبة للأشخاص المنتمين إلى الودادية السكنية.
أو في شكل ثاني ، كما أسلفنا في إطار شركات مدنية عقارية والتي نظمها المشرع بمقتضى القانون 31.18 الذي عدل بعض مقتضيات قانون الالتزامات والعقود المغربي، وتطلب المشرع فيها توفر مايلي:
- – التسجيل في سجل وطني إلكتروني للوكالات يعهد بتدبيره إلى الإدارة تتم من خلاله عملية إشهار جميع الوكالات المضمنة بسجلات الوكالات المتعلقة بالحقوق العينية والممسوكة من طرف كتابات الضبط بالمحاكم الابتدائية ، مع تحديد كيفية تنظيمه ومسكه بمقتضى نص تنظيمي
- – إذا كان محل الشركة المدنية عقارات أو أموال يمكن رهنها رهنا رسميا، وجب أن يحرر العقد المتعلق بها كتابة وأن يسجل على الشكل الذي يحدده القانون مع ضرورة تضمين بيانات محددة تحت طائلة البطلان
- – اكتساب هذا النوع من الشركات للشخصية الاعتبارية حتى يكون من الممكن إلزامها بالتسجيل بسجل الشركات المدنية العقارية،
- – مسك هذا السجل على دعامة ورقية أو الكترونية من طرف كتابة الضبط بالمحكمة التابع لها مكان تحرير العقد مع إخضاع مسكه لرقابة رئيس المحكمة أو القاضي المعين من طرفه، وتحديد كيفية تنظيمه ومسكه بمقتضى نص تنظيمي.
وتطرح الوداديات السكنية ميفما كان الشكل الذي أسست عليه عدة مشاكل، منها الوعد بالبيع والذي على أساسع يثم ضخ دفعات متفاوتة تحسب بالنظر للثمن النهائي للعقار يضاف اليها واحب الانخراط او قسط الدفع المسبق غالبا بكون مقابل وصل عادي ناهيك عن اداء تحملات اضافية تلخصها غالب الوداديات السكنية للحصول على وصل يدلى به عند الاقتضاء قبل ربط العقار بعدادي الماء والكهرباء ،وكلها أجرءات ودفوعات أقساط غالبيتها تفتقد للأساس القانوني بل وتعتبر أحيانا من الشروط التعسفية ، هذا إن إستفاد المنخرطون من الودادية والحصول على شققهم. غير أنه و في حالات أخرى غالبا ما تطرأ تعترات بسبب شجع البعض و إستعماله التحايل والتدليس ليجد العديد من منخرطي بعض الوداديات ضحية للنصب والإحتيال وليجد المنخرط نفسه في دوامة المحاكم بدل أن يستفيد من سكنه سواء كان أساسيا أو ثانويا .
وتطرق المشرع المغربي بهذا الخصوص ، لجريمة النصب في الفصل 540 من القانون الجنائي الذي ينص على أنه يعد مرتكبا لجريمة النصب، ويعاقب بالحبس من سنة إلى خمس سنوات وغرامة من خمسمائة إلى خمسة آلاف درهم، من استعمل الاحتيال ليوقع شخصا في الغلط بتأكيدات خادعة أو إخفاء وقائع صحيحة أو استغلال ماكر لخطأ وقع فيه غيره ويدفعه بذلك إلى أعمال تمس مصالحه أو مصالح الغير المالية بقصد الحصول على منفعة مالية له أو لشخص آخر.
وترفع عقوبة الحبس إلى الضعف والحد الأقصى للغرامة إلى مائة ألف درهم، إذا كان مرتكب الجريمة أحد الأشخاص الذين استعانوا بالجمهور في إصدار أسهم أو سندات أو اذنوات أو حصص أو أي أوراق مالية أخرى متعلقة بشركة أو بمؤسسة تجارية أو صناعية.
ونرى من وجهة نظرنا القانونية أنه على الراغبين في الحصول على سكن، والذين انخرطوا في جمعيات ووداديات للاستفادة من شقة سكنية ، وكما أترنا سابقا ، أنه لايوجد قانون خاص يطبق على الجمعيات السكنية بصفة خاصة، ذلك أنه يتم اسقاط النظام المتعلق بالجمعيات على النوع هذا النوع من الأنشطة ، وأخرى من نفس بالنسبة الشكل في صيغة تعاونيات سكنية ووداديات حيث يتم إسقاط قانون التعاونيات بصفة عامة أي القانون 112.12.
وبالتالي لاتوجد ضمانات قانونية تراعي خصوصية هاؤلاء المنخرين في هذه الجمعيات ولا حتى تدابير زجرية خاصة اللهم الفصل 540 أو ماتلاه في حالة اذا تحمل الفعل وصفا أشد ، مما قد يتعرض معه الأشخاص المشتركين بحسن نية لحاجة السكن للنصب من طرف منظمي هذه التجمعات بمختلف أشكالها، والتي أثبت الواقع أنها في غالبية الأحوال تكون وهمية لغرض النصب والاحتيال نظرا لحاجة الإنسان للسكن.
ومن الأفضل إذا قام وجد الشك حول مشروع ما ، العمل على تجنب الإنخراط فيه ، ما ذامت توجد طرق أخرى للحصول على السكن وبأكثر ضمانات ، مثلا شراء العقار في طور الإنجاز والذي يكون عبر مراحل بموجب عقود ابتداءا من عقد التخصيص ثم البيع الابتدائي والبيع النهائي، والتي يكون معها أداء المبلغ على أقساط مع تقدم البناء والذي يستغرق مدة معينة مما يسهل تجزئة الثمن على المواطنين.
وهذا نظام محكم تطرق إليه المشرع في قانون الالتزامات والعقود المغربي والذي يكون اكثر حماية من التعرض للنصب وغيره .
ذ/ الحسين بكار السباعي
محام وباحث في الهجرة وحقوق الإنسان.